法务专栏

物业公司能否以停水断电等方式催缴物业费?

2019年05月28日  转摘自:--转载自:法信公众号

    水和电是生产生活的必备条件,但是当业主欠缴物业费等时,有些物业公司会采取断水断电的方式“制裁”业主,那么物业是否有权断水断电催缴物业费?
一、案例:老房东欠的物业费,挡了新业主回家的路
    事情的经过是这样的:4月25日下午,大河报记者随蒋女士来到了这套位于普罗旺世小区的房子里。当记者到达时,装修工人正在房间内坐着聊天,而房子门前物业公司的两名工作人员正在“监督停工”。装修工人向记者证实,从25日上午起,物业公司对这套房子采取了停水停电的措施,并禁止装修施工。对此,物业公司表示业主并未办理装修手续。蒋女士则表示,装修手续之所以没有办理,源于物业公司拒绝给她办理“物业过户”这一前置手续,而所有这一切的根源,在于这套房子从2016年8月1日至今年4月30日,共计2756.46元的物业费未缴清。“原房东欠下的物业费为啥让我交?而且这套房子被房东一直租到了2017年初。”蒋女士觉得物业公司的这一要求很不合理。对此,大河报记者也通过电力公司热线电话确认,这所房子一直到2017年1-3月之间,仍有用电记录。
    那么物业是否有权断水断电催缴物业费?
    答:物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主
二、裁判规则
    1.物业公司无权对违约业主进行罚款,无权采取停水停电等措施制裁违约业主——王某诉物业公司物业服务合同纠纷案
    裁判要旨:物业公司无权对违约业主进行罚款,因为罚款是行政处罚的种类之一,行政处罚只能由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施,物业企业作为经营主体,不是行政主体,不具有行政处罚权。物业公司无权采取停水停电等措施制裁违约业主,因为水电的提供者是自来水公司和供电局,供水供电合同的当事人是业主和自来水公司和供电局,且自来水公司和供电局经法定程序才有权终止供应水电,物业企业任何情况下都无权对业主断水断电。
    来源:法信平台精选
    2.物业公司擅自停水停电既构成违约又属于侵权——姚某诉某物业管理有限公司违约合同纠纷案
裁判要旨:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。
    审理法院:广东省深圳市中级人民法院
    来源:广东法院网 2010-12-21
    3.物业公司不得因业主拒交物业费而拒代收水电费——关炜诉物业公司物业服务合同纠纷案
    裁判要旨:物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。业主因物业公司管理服务差而拒交物业费,物业公司以此为由拒绝代收水电费,致使业主家中停水停电的,物业公司具有过错,应赔偿业主的损失。
    审理法院:新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
    来源:新疆法院网 2017-01-06
三、司法观点
    1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务?
    基于小区公共利益保护的考虑,物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同,涉及不同的合同当事人,小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。
    根据权利义务相一致的原则,用水用电人有义务交纳水费和电费,供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说,用水用电人有要求供水、供电的权利,而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见,享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。
    在物业服务合同中,双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下,赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的,因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上,这属于涉他合同条款,这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意,否则是无效的。并且,由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段,物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用,因为供水供电不是物业管理企业提供的服务,其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
    (摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)》,韩延斌、王林清著,人民法院出版社2014年版)
    2.物业公司、供水(电)企业与业主间的法律关系
    小区业主,即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理,是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理,此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系,并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系,物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能,业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
    日常生活中,供水供电企业与业主(用水人、用电人)之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定,供用电合同是供电人向用电人供电,用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中,用水用电人有要求供水供电的权利,而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利,如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务,则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务,即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定,用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
    (摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,最高人民法院审判监督庭编,人民法院出版社2013年版)
    3.停水停电条款的效力
    通过上文的分析可见,物业公司、供水(电)企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系,两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水(电)企业与业主的直接关系,理清了物业公司、业主以及供水(电)企业之间的关系,有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。
本案中,物业公司根据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主(装修人)签订住宅室内装饰装修管理服务协议,是履行其物业服务合同义务的表现,但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停电处理,则逾越了合同的相对性。因为供水供电的主体是供水供电企业,供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务,只有在业主逾期不交付水电费的情况下,供水供电企业才有权对业主采取停水停电措施,物业公司无权停水停电,本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的所有权,也损害了公民的基本生存权利,应认定无效,物业公司擅自停水停电造成业主损害的,应当承担侵权损害赔偿责任。
(摘自《审判监督指导·2013年第1辑(总第43辑)》,景汉朝主编,最高人民法院审判监督庭编,人民法院出版社2013年版)
四、法律依据
    《中华人民共和国合同法》
    第一百八十二条 【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的,应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的,供电人可以按照国家规定的程序中止供电。
    第一百八十四条 【供用水、气、热力合同】供用水、供用气、供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。

(集团风险管理部供稿)

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